昨日像那东流水——房地产行业的起伏与命运

初识老宋

前几年,我在杭州偶遇了一些行业中的老朋友。那次聚会是在九溪的玫瑰园酒店,正值早春三月,孔雀在草地上悠闲地行走。人群中,我第一次见到了老宋。那是2010年,他意气风发,坐在行业的第二把交椅上,豪言要超越万科。然而,十几年一晃而过,行业跌宕起伏,万科陷入各种传言,他曾经的兄弟孙宏斌也如流星般陨落。

老宋似乎已经远离了这些纷扰,每天中午他会晃悠到酒店的走廊上抽烟,专注于自己的事。他的头发已经花白,远离聚光灯多年。饭桌上,大家谈论过去的人和事,像王小波写过的那句话:“躺在河底,看着潺潺流水、波光、落叶、浮木、空酒瓶,一样样从身上流过去。”

滨江的崛起与独特性

杭州房企滨江近日被传将被杭州国企收购。就在前几天,滨江的老板戚金兴和夫人还在杭州淳安县的山上接待了业主们。戚老板说,山上空气清新,人也能保持清醒。过去两年,他和其他房地产从业者似乎不是一个时代的。

滨江的独特性非常明显:60%的土地储备在杭州,85%的土储在浙江。2023年,滨江1076人管理了120个项目,卖了1534亿,人均销售额达到了1.43亿元。它的合伙伙伴也忠实、稳固,带着一帮小兄弟拿地,合作开发,有钱,有品质。滨江继承了绿城的营造质量和客户口碑,但在人均产出、成本控制和周转速度上,比绿城做得更好。

戚金兴的战略与忧虑

戚金兴一直是行业内敢公开表达的人。在绿城老宋半隐退的日子里,他扛起了浙江地产商的大旗,直截了当地批评同行业绩造假,并对市场进行预测。他松弛地讲着大实话,听起来像凡尔赛。2023年,滨江最低一笔项目贷款是2.2%,戚老板说:“有时候我都觉得难为情。”

然而,他对后市非常不乐观,说房地产的丰产期已经过了:“我现在的战略是,其他城市再有诱惑力,也不去了,保住现在的成果。”

杭州的地产热潮

2015年后,杭州全是利好。阿里巴巴上市,杭州从工业经济向信息经济转型,人口每年飙涨十几万。2016年9月,杭州成功举办了G20,城市开始大规模的更新建设,拆迁了十几万户。新增人口需要住房,拆迁户也需要住房。2017年,杭州卖掉了17万套房子,很多人都是一次性付款。

从2016年开始,杭州成为中国最热的土拍城市,房企争相来到这里竞技。2016年到2023年,杭州总土地收入超过1.8万亿,全国遥遥领先。滨江在杭州的土拍市场上一直断崖式领先,过去八年,总投资超过了2000亿。

风险与挑战

然而,2022年开始,杭州外围市场明显冷清。滨江去的临平、萧山临浦、临安、富阳甚至良渚、龙坞都成了高库存重灾区。2023年,滨江以自己的名义拿了15宗地,近10个项目综合新开盘去化率都低于50%。

这些年,同行对标学习滨江也取得了一些成果。绿城和建发已经学到了滨江的精髓,拿完地后迅速推进项目。

结语

今年前四月,滨江以355亿,排名中国房企销售额第八。戚老板竟然成了中国民营房企第一名,财务状况和资产状况比其他人好得多。然而,滨江仍然传出将被国企收购的流言,这意味着在资本市场和业内看来,在当下已没有绝对安全的地产商了。标普上周选取了18家房企作为样本,进行压力测试,发现各类所有制样本房企均偿债能力不足,包括国企。

走到一个时代的末尾,不堪其重的人,都像一片羽毛,轻轻飞出窗外。几个月前,我一个企业家朋友偶遇了旭辉老板林中,林中告诉朋友,他和弟弟都抑郁了,弟弟更严重一些,所以辞任了。满头白发的胡葆森也曾对林中说:“我马上70岁了,还不一样。”

参考文献

  1. 喷嚏小乖. (2024). 一种生活:兽爷丨昨日像那东流水. [在线文章] 发布于 2024-5-7 22:11:00.

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